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Así afectan los pisos turísticos a la convivencia en las ciudades

VUT ReviTUR

Así influyen los pisos turísticos en el resto de alojamientos

Las VUT se hacen fuertes en los centros de las principales urbes españolas

El aumento de la presión turística experimentado en las ciudades españolas en la última década procede mayormente del crecimiento desbordante de las viviendas de uso turístico (VUT).

Desde las 346.921 plazas turísticas de hoteles, pensiones, hostales, fondas y aparthoteles que había en las 20 principales ciudades españolas en 2010 se ha pasado a 788.136 plazas en 2019. Las VUT, con 361.373 nuevas plazas, suponen el 82% de este crecimiento y se concentran mayormente en los centros y barrios de mayor atractivo turístico (el 72% de las plazas en VUT está en estas zonas).

Resultado de este crecimiento, de 2010 a 2019 se ha detraído de media el 6% del total del parque residencial de estos barrios de mayor atractivo turístico. Sólo en Sevilla, Madrid, Valencia, Málaga, Barcelona y San Sebastián suponen 60.375 viviendas menos en total.

El estudio ReviTUR sobre las principales evidencias de los efectos del resurgir de las viviendas turísticas en las ciudades españolas refleja que esa ‘retirada’ de viviendas del mercado residencial a causa del alquiler turístico ha menguado la garantía de habitabilidad de los residentes en algunas zonas muy concretas de estas ciudades españolas. En el casco antiguo de Sevilla (en Santa Cruz las viviendas turísticas alcanzaron el 61,2% de todo el parque residencial, en Alfalfa 20,3%, El Arenal 18,7%, San Bartolomé 16,8% y Encarnación-Regina 16,1%); de los barrios de Sol (28,3%), Cortes (15,8%), Palacio (11,8%) y Justicia (11,5%), en Madrid; los barrios de El Mercat (18,3%), la Seu (12,7%) y el Carme (9,8%) en Valencia; los barrios del Centro de Málaga (12,3%) o el Barrio Gótico (11,7%) y la Dreta de l’Eixample (10,6%) en Barcelona y, en menor medida, en los barrios del Centro (3,6%) y Gros (3,3%) de San Sebastián.

Como consecuencia de ese aumento, los barrios céntricos, más emblemáticos y de mayor atractivo turístico, han experimentado un notable aumento de la presión turística, habiendo de media 18,1 plazas de viviendas turísticas por cada 100 habitantes. En algunos de los barrios más emblemáticos de las 6 ciudades analizadas se ha llegado a situaciones extremas: La Merced (192 plazas en VUT por cada 100 habitantes) y el centro histórico (156) en Málaga; Santa Cruz (109), Alfalfa (74) y El Arenal (73) en Sevilla; los barrios de Sol (91) y Cortes (46,5) en Madrid; El Mercat (50) y La Seu (39) en Valencia; y, en menor medida, la Dreta de l’Eixample (30) y el Barrio Gótico (27) en Barcelona y el centro de San Sebastián (14).

Al mismos tiempo, las VUT han ayudado a encarecer los precios de acceso a la vivienda en los barrios céntricos y de mayor atractivo turístico, desplazando a sus residentes. Los precios de compra de viviendas de estas zonas de mayor implantación de las VUT subieron en media un +9,1% en las 6 mayores ciudades españolas de 2010 a 2019, por apenas un +0,5% en el conjunto de los barrios no turísticos de las mismas ciudades. Consecuencia de ello, los residentes en esos barrios turísticos descendieron en el mismo período un -2,7%, manteniéndose estable en el resto de zonas de la ciudad (apenas cae la población un -0,2%), según los datos municipales del Censo de Población.

Este año 2022 las viviendas turísticas han vuelto con fuerza. También sus efectos. Si bien durante la pandemia (de 2019 a 2021) el desplome de la demanda turística provocó una rápida y notable salida temporal del mercado turístico del 31,4% de las viviendas dedicadas al alquiler turístico de las 20 principales ciudades españolas, en los tres primeros trimestres de 2022 ya se ha recuperado el 65% de esta caída, que se explica por el notable diferencial de rentabilidad entre el alquiler turístico (19.737€ al año para el propietario por una vivienda media de 80m2 después de impuestos) frente al alquiler residencial (10.138€ al año la misma vivienda) en 2022.

El estudio confirma que las VUT generan menos ‘economía’ en los destinos urbanos españoles que el resto de alojamientos, más rentables para las sociedades locales.

Estas viviendas incorporan en su promedio general una oferta de alojamiento turístico de un posicionamiento de menor precio diario por persona (27,2€ por persona y día en una vivienda y 21,9€ en una habitación) respecto a los hoteles (38,8€ en los 1 y 2 estrellas por persona y día, 46,9€ en 3 estrellas, 55,1€ en 4 estrellas y 115,8€ en 5 estrellas), lo que atrae a un perfil de turista que genera una menor contribución económica diaria en destino.

Un turista alojado en una VUT de las principales ciudades españolas genera un impacto económico directo e indirecto de 161€ al día, por los 255€ de la media de los turistas del resto de tipologías, principalmente hoteleras, según se deriva en ReviTUR de la información de las encuestas a turistas españoles y extranjeros del INE (Egatur y ETR) de los años 2018 y 2019.

Las VUT inducen una menor creación total de empleo (35,9 puestos de trabajo a tiempo equivalente por cada 100 plazas, por los 96,1 empleos por cada 100 plazas de media de los hoteles) y una peor calidad del mismo (un 72,6% de las VUT se gestionan bajo formulas no profesionales de autoempleo, sin cobertura social y normalmente de manera informal, mientras que los profesionales se rigen mayormente por convenios con peores condiciones de los de la hostelería).

VUT España

La economía generada es menor, según el estudio

Asimismo, generan una menor aportación a las arcas públicas derivadas de su distinto régimen tributario y su menor contribución socioeconómica; los ingresos fiscales por plaza turística de una VUT en la media de las ciudades españolas ascienden al año a 1.626€ por plaza, muy lejos de los 8.213€ al año por plaza de contribución fiscal generada por cada plaza de un hotel medio de 3-4 estrellas. Casi con el mismo número de plazas, la contribución fiscal de los hoteles en las 20 principales ciudades españolas en 2019 ascendía a 3.461 millones de euros, por los 712 millones generados por las VUT.

Las VUT se localizan masivamente en las zonas céntricas y de mayor atractivo turístico de las ciudades (el 72%, frente al 61% de los hoteles) por lo que su capacidad de extender los efectos del turismo es más limitada, a la vez que su oferta (el 83%) se concentra en apartamentos pequeños para 4 o menos personas, siendo escasa su contribución como complemento del resto de tipologías alojativas para promover propuestas dirigidas a grupos grandes y familiares, de peor cabida en la oferta alojativa turística tradicional.

Por lo demás, los vecinos de los barrios turísticos de las 6 principales ciudades citadas reflejan un notable malestar respecto a la incidencia de las VUT en su calidad de vida. Concretamente, el 77,7% de sus residentes manifiestan que las VUT han encarecido el acceso a la vivienda, un 68,4% que además han encarecido la vida en el barrio, un 66,0% que generan problemas de convivencia, un 52,2% que, como consecuencia de ello, han acabado expulsando a los residentes del barrio, además de un 51,0% transformado el comercio de barrio. A esta percepción, se añade el deterioro de la habitabilidad y calidad de vida comunitaria en los edificios con presencia de VUT; el 65% de éstos revela sufrir problemas de ruido, derivado tanto del propio trasiego a deshoras de los turistas, como de episodios de comportamiento incívico de algunos de ellos, el 54,6% daba fe de inconvenientes por suciedad en los espacios comunes, un 48% por el desgaste de dichos espacios y otro 47,7% trasladaba una percepción de mayor inseguridad en el edificio.

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