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Los hoteles de 5 estrellas se revalorizaron un 10% en 2018

Tinsa

Tinas prevé movimiento en el sector hotelero este año

El valor medio por habitación en los hoteles de máxima categoría en España fue un 33% más que en los de 4 estrellas y el doble que en los de 3

Los hoteles de 4 y 5 estrellas, más sensibles al ciclo económico, son los que más valor han recuperado desde 2014: casi un 20%, frente al 9% de los de 3 estrellas

Los hoteles de 5 estrellas se revalorizaron un 10% en 2018 de media en España, frente al 4% que lo hicieron los de 4 estrellas y la reducción de 7% que experimentaron los de 3 estrellas.

Según refleja el informe Mercado hotelero 2019 presentado hoy por Tinsa, pese a la previsible ralentización de la actividad turística y el crecimiento económico durante 2019, los activos hoteleros seguirán revalorizándose moderadamente este año, hasta un 5% de media en el caso de los establecimientos de 5 estrellas y alrededor de un 2% en los de 4 estrellas y 3 estrellas.

Tras analizar más de 6.000 hoteles en los últimos años, el estudio concluye que el valor por habitación (valor medio de un activo a partir de ingresos y gastos de la explotación del negocio, dividido por el número de habitaciones) de los establecimientos de 5 estrellas en 2018 fue de 171.625 euros en España, un 33% más que el de los hoteles de 4 estrellas (128.604 €/habitación) y el doble que los 83.217 €/habitación que registraron de media los establecimientos de 3 estrellas el año pasado.

Por áreas geográficas, los hoteles de 5 estrellas en la costa mediterránea son los que han registrado un mejor comportamiento en 2018 (+22% interanual, hasta 184.574 €/habitación), seguidos de los establecimientos de esta misma categoría en las islas (+19% anual, hasta 190.232 €/habitación) y de los activos de 4 estrellas en las capitales, grandes ciudades y áreas urbanas (+4%, hasta 129.284 €/habitación).

La razón de esta mejor evolución en los locales de máxima categoría en el litoral radica en que la diferencia de calidad en los establecimientos «playeros» de cuatro y cinco estrellas es más acusada. Lo explica el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil.

Los hoteles de playa registraron en 2018 a nivel nacional y para todas las categorías un valor por habitación superior al de los establecimientos urbanos. En los hoteles de 5 estrellas, la diferencia alcanza un 27% (211.000 €/habitación frente a 166.000 €/habitación en los urbanos). En los 4 estrellas, el valor medio (131.000 €/habitación) es un 2,3% superior al de los urbanos, mientras que en la categoría de 3 estrellas, la diferencia vuelve a ampliarse hasta un 6%, desde los 82.000 €/habitación de valor medio de los hoteles urbanos hasta 87.000 €/habitación de los de playa.

Respeto a los hoteles urbanos, la recuperación en Madrid y Barcelona ha sido consistente en las categorías de 3 y 4 estrellas. Los hoteles de cuatro estrellas en Barcelona mantienen un valor por habitación en los tres últimos años cercano a 300.000 €, un 66% superior a los de Madrid (180.000 €).

Tradicionalmente, el valor medio en Barcelona ha superado con creces el de los establecimientos de la capital, algo que la moratoria hotelera en la Ciudad Condal ha podido acentuar.

En ambas ciudades, los valores son claramente superiores a la media nacional de establecimientos urbanos, que está en torno a 128.000 euros para la categoría de 4 estrellas.

La crisis económica afectó especialmente a los hoteles urbanos. Los establecimientos de 3 y 4 estrellas han sufrido una importante depreciación en los últimos diez años, que se concreta en una caída del valor por habitación de un 33% en el caso de los 3 estrellas y del 22% en los de 4 estrellas. Éste fue el segmento que mejor aguantó la crisis, al beneficiarse de un desplazamiento de la demanda de 5 estrellas hacia una categoría más asequible.

Desde los inicios de la recuperación económica y turística a partir de 2014 han sido los hoteles de 4 estrellas y 5 estrellas los que muestran un mejor comportamiento de valor, con un incremento del valor medio por habitación del 19% y el 18%, respectivamente. En los hoteles de 3 estrellas, la recuperación de valor en los últimos cuatro años ha sido más moderada: un 9%.

En cuanto a la inversión necesaria para construir un hotel, el informe refleja que las cifras permanecen estancadas en todas las categorías en mínimos de los últimos tiempos. La inversión en los hoteles de 5 estrellas se situó en 2018 en algo más de 93.000 €/habitación, que supone un 22% más que la inversión media en los de 4 estrellas (más de 76.000 €/habitación) y casi un 58% más que en los de 3 estrellas (cerca de 59.000 €/habitación).

En los establecimientos de máxima categoría, la inversión media por habitación representó en 2018 menos del 55% del valor por habitación, una proporción que aumenta hasta un 60% y un 70% en los hoteles de 4 estrellas y 3 estrellas, respectivamente. Durante la pasada década, la proporción entre valor e inversión superó en algún momento en todas las categorías el 70%.

El año pasado la tarifa media diaria (ADR) se situó en España en 86,9 euros, según pone de manifiesto el informe que usa datos del Instituto Nacional de Estadística. Canarias fue la Comunidad Autónoma con el ADR más elevado: casi 98 euros.

No parece que este año, con la moderación del crecimiento económico y de la afluencia turística, se vayan a producir incrementos significativos. Pese a ello, Tinsa prevé que el valor por habitación mejorará en 2019 hasta un 5% en los hoteles de 5 estrellas y algo más moderadamente, alrededor de un 2%, en las categorías de 3 y 4 estrellas.

«La diferenciación y especialización de la oferta será clave en los próximos tiempos para competir interna y externamente, así como para maximizar la rentabilidad de unos activos que continúan lejos de valores máximos de la década pasada», afirma Rafael Gil.

Respecto a la inversión por habitación, en todas las categorías se esperan cifras muy similares a las precedentes. Las zonas litorales y destinos turísticos consolidados como Madrid tendrán un mayor recorrido al alza de valor que ubicaciones con menor actividad turística.

Por último, las transacciones de inversión hotelera, que en los últimos años han marcado cifras de récord, volverán a ser numerosas y la inversión en mejoras de establecimientos existentes será una estrategia frecuente, favorecida por el descenso de la ratio entre coste y valor de la actividad en los últimos años.

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