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Limitar los precios del alquiler no arregla el problema de la vivienda

BdE

Principales indicadores de la economía española (BdE)

Según el Banco de España

Comprarse una casa en España es complicado. También alquilarla. Esta realidad la manifiesta el Banco de España en su Informe Anua 2018, en el que, a pesar de las evidencias, advierte de que limitar los precios de los alquileres no es la solución al problema de la vivienda en España.

El Banco explica que el acceso a la vivienda se ve condicionado sobre todo por la excesiva rotación laboral y el desempleo, fenómenos que afectan más a los jóvenes.

Apunta en su Informe que en 2014 (último dato disponible), la media del gasto en alquiler sobre los ingresos de los hogares superaba el 50%. Desde ese año, el aumento de los alquileres ha ido elevándose, aunque ello no se ve reflejado en el crecimiento del IPC de alquileres, cuyo moderado crecimiento (un 2,2% en promedio anual) se explica porque este índice no incluye información de nuevas incorporaciones al parque de viviendas en alquiler.

El informe, presentado por el gobernador de Banco de España, Pablo Hernández de Cos, en la sucursal de Oviedo, cita otras fuentes estadísticas para asegurar que desde 2014 los alquileres han registrado crecimientos mayores en Barcelona y en Madrid, donde han aumentado el 38% y el 42%, respectivamente. Pero eso no ha pasado en otras ciudades, donde los precios se han mantenido más o menos estables.

Todo esto es relevantes para analizar las dificultades de algunos colectivos para acceder a una vivienda y el retraso en la edad de emancipación de los jóvenes. En este contexto -indica el Banco- se debe dar prioridad a aquellas políticas públicas dirigidas a favorecer la oferta de vivienda de alquiler.

«En este sentido, no parece adecuado limitar el precio de las viviendas alquiladas, ya que, según la evidencia internacional, este tipo de medidas no solo reducen la oferta, sino que también pueden favorecer un deterioro importante de los inmuebles. Del mismo modo, es conveniente mejorar la seguridad jurídica para que los propietarios de inmuebles encuentren los incentivos adecuados para ofertar sus propiedades en el mercado de alquiler», asevera el Informe Anual.

Otra circunstancia que ha elevado el precio de los nuevos contratos de alquiler se encuentra en el incremento de la demanda que no ha sido satisfecho por cambios en la oferta. Y esto ha afectado sobre todo a los jóvenes otra vez, a los colectivos con menor formación y a las personas de nacionalidad extranjera que viven en las ciudades que más crecimiento de población han experimentado.

Al mismo tiempo, analiza el Banco de España que en el patrimonio de los hogares españoles los activos inmobiliarios, las viviendas, tienen un peso elevado. Es característica común que las familias españolas sean dueñas de su casa, especialmente en los hogares cuya persona de referencia es mayor. Tanto es así, que un 83,1% de las familias son propietarias de su vivienda principal (frente a un 66,2% en la zona del euro), y en aquellas cuya persona de referencia es de edad avanzada dicha tasa de propiedad aumenta al 87,5% (de 55 a 64 años), al 90,3% (de 65 a 74 años) y al 88,7 % (de 75 años o más), mientras que en la zona del euro son, respectivamente, el 70,5%, el 71,9% y el 68%4.

¿Pero cuándo se compran una casa las familias españolas? «Como predice la teoría del ciclo vital, la tenencia de la vivienda principal aumenta 40 puntos porcentuales entre los 25 y los 45 años, edad esta última a la que el 80% de las familias poseen su vivienda principal. Esto indica que las familias no pueden adquirir su vivienda hasta que acumulan los fondos suficientes para pagar la entrada, y que la posibilidad de ahorrar aumenta según lo hace la renta del hogar. En cambio, el porcentaje de propietarios no disminuye tras la jubilación», contesta el informe.

Claro que mientras se paga una casa se hace casi imposible ahorrar. Por ello, el ahorro para la jubilación no es especialmente elevado en España, que ocupa el octavo lugar en tenencia de fondos de pensiones (un 24,5% de los hogares, frente a un 30% en la media de la zona del euro), con un volumen algo superior al de países como Italia, Portugal, Austria o Finlandia, pero por debajo de la media de la zona del euro, entre los veinte países europeos para los que existe información comparable.

Por otra parte, «las familias españolas hacen un uso muy limitado de la conversión de riqueza en rentas vitalicias a través de los mercados financieros y mantienen altas tasas de propiedad de su vivienda principal tras la jubilación». Es decir, pocos usan la llamada «hipoteca inversa», por la cual un propietario jubilado «vende» su casa pero la ocupa mientras vive.

Finalmente, el Informe de la entidad augura que el crecimiento de la inversión residencial se verá moderada por la menor creación de hogares, asociada a una población juvenil reducida en relación con un parque de viviendas elevado y con un peso alto de viviendas de reciente construcción.

Puede ver aquí un resumen del informe anual 2018 del Banco de España

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