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La nueva ley hipotecaria ahorrará al cliente hasta 1.000 euros

Cepyme

Una hipoteca es un contrato importante que hay que estudiar mucho

Este lunes, primer día hábil que está en vigor la nueva normativa

Este lunes es el primer día hábil para aplicar la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario aprobada por el Congreso de los Diputados el pasado mes de febrero.

Nacida para proteger a los consumidores frente a los bancos, obliga a las entidades a asumir los gastos de notaría, gestoría y registro, lo que permitirá a los clientes ahorrar una media de entre 500 y 1.000 euros.

La conocida como ley hipotecaria refuerza la función de los registradores en el control de las cláusulas abusivas e incrementa la transparencia y la seguridad en la contratación de préstamos hipotecarios.

Será obligatorio por parte de los prestamistas el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de los modelos y formularios de los préstamos y créditos hipotecarios con anterioridad a su comercialización. También deberán remitirse a este Registro, obligatoriamente y para su inscripción, las ejecutorias que recojan sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación de condiciones generales abusivas.

Cualquier ciudadano podrá acceder, sin ningún coste, al Registro para consultar los modelos y formularios depositados. El acceso será telemático. Si el depósito es de un modelo tendrá asignado un número de identificador único para facilitar su consulta. En la web de consulta del Registro de Condiciones Generales de la Contratación se ha implementado una búsqueda por Código de Identificador Único del Depósito.

A las escrituras otorgadas a partir de hoy se les exigirá el cumplimiento de la nueva Ley. Por el contrario, a las escrituras otorgadas antes del 17 de junio pero no presentadas aún en el Registro, no se les aplicará la nueva normativa.

La Asociación de Usuarios de Bancos Cajas y Seguros (ADICAE) ha creado un observatorio en el que estudiará las ofertas que presentarán las entidades y vigilará de cerca cualquier concertación de precios tanto en comisiones bancarias como en tipos de interés, «las dos formas que tiene la banca para seguir coaccionando a los consumidores».

Esta asociación ha apreciado cómo las entidades de crédito han incrementado sus diferenciales en los últimos 7 meses de forma destacada. Los resultados de su análisis expresan aumentos que oscilan entre el 10% y el 36% (aparte del Sabadell, con un 800%), salvo en los casos de Bankinter (con un incremento del 1,12%) y Caixabank, que directamente ha dejado de ofrecer hipotecas a tipo variable en su web. De esta forma, algunas entidades parecen haber anticipado sus políticas de precios a la entrada en vigor de la nueva legislación hipotecaria.

Otro aspecto de la nueva ley hipotecaria que critican los portavoces de ADICAE es que «favorece con descaro» la contratación de las hipotecas a tipo fijo, algo que ya el propio mercado viene haciendo en los últimos meses hasta aglutinar el 40% de todas las contrataciones. En este punto es donde se han observado «las argucias y trincheras» técnicas de la banca ofreciendo condiciones muy poco beneficiosas para el consumidor.

«Las hipotecas a tipo fijo podrían ser muy beneficiosas para el usuario pero actualmente con el euríbor en negativo, todo lo que supere el 2-2,5 no es una verdadera hipoteca sana «, explica Manuel Pardos, presidente de ADICAE.

Pardos también llama la atención sobre los diferenciales en las hipotecas a tipo variable que han aumentado de forma escandalosa en los últimos meses: «Un diferencial de un 1% o 1,5% es una barbaridad. Antes de la crisis no pasaban del 0,50%».

Pero si sobre algo alerta ADICAE es en el verdadero fraude que pretende imponer la banca, las hipotecas a tipo mixto: «Se lo ha inventado la banca y esto sí que es un verdadero fraude. Los primeros diez años con un tipo fijo alto ahora que el euríbor está en negativo, y dentro de diez años, cuando suba, te aplican un variable».

No son los únicos que ponen pegas a la norma recién estrenada. FACUA-Consumidores en Acción entiende que beneficia excesivamente a la banca ante los impagos. Y que facilita el inicio de procedimientos de ejecución que derivarán en desahucios ante el impago de un número muy reducido de cuotas.

En principio, basta que el usuario haya dejado de pagar 12 de las hasta 480 mensualidades que tiene un préstamo hipotecario para que las entidades puedan iniciar procedimientos para quedarse con los inmuebles. Esto, a ojos de la organización defensora de los consumidores, «permite echar a las familias de las viviendas antes de que encuentren alternativas habitacionales y no impone la dación en pago a las entidades, que además seguirán haciendo negocio con los desahucios al quedarse con las viviendas por hasta la mitad de su valor de tasación».

Admiten que la norma incorpora mejoras, especialmente en materia de transparencia, pero consideran lamentable que «la ley establezca que puedan aplicarse intereses de demora de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, cuando la jurisprudencia ya había establecido que los fijados 2 puntos por encima son abusivos».

Igualmente, reprocha que se haya establecido un suelo legal del 0% en una coyuntura en la que el euríbor lleva años en negativo. Sin embargo, no se ha establecido un techo a los tipos de interés de las hipotecas, por lo que las familias quedan desprotegidas si este índice o el resto de tipos de referencia se disparan en el futuro.

Con la nueva ley, basta que el usuario haya dejado de pagar entre el 10% y el 2,5% de las mensualidades -según se trate de hipotecas de 10 a 40 años- para que las entidades puedan reclamar el vencimiento anticipado del préstamo e iniciar un procedimiento de desahucio. Sólo es necesario que el hipotecado haya incurrido en el impago de 12 mensualidades o el 3% del capital en la primera mitad de vida del crédito, o de quince cuotas y el 7% del capital para el resto.

En FACUA ven lamentable que la Ley (5/2019, de 15 de marzo) no incluya la prohibición de llevar a cabo desahucios cuando no existe alternativa habitacional, ni la dación en pago.

«Las entidades no sólo podrán desahuciar a familias antes de que encuentren alternativas habitacionales, sino que seguirán quedándose con sus viviendas por un porcentaje excesivamente bajo del valor por el que fueron tasadas en su día. Se trata del 70% de forma general, pero si la cantidad adeudada es inferior a ese porcentaje, pueden quedárselas por el 60% del valor de tasación declarado en la escritura a efectos de posible subasta y por el 50% si no se trata de vivienda habitual», argumentan.

Por este motivo reclama modificaciones para el protocolo de adjudicación de los inmuebles en subastas, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Otro punto «negro» de la nueva norma es que «no se ha regulado un mecanismo para controlar la actividad de los fondos de titulización hipotecaria, por lo que los consumidores seguirán sin saber qué terceras entidades -generalmente fondos buitre- han podido hacerse cargo de su crédito y el coste que ha tenido el traspaso».

En este sentido, FACUA pide establecer como infracción que los bancos no informen de ello a los usuarios y que se regule la obligación de la CNMV de incorporar esta información a su web, de manera que sea fácilmente accesible a través de un buscador. De esta manera, si tras vender una hipoteca un banco intenta desahuciar a un usuario, éste puede paralizar el procedimiento judicial si acredita que la entidad ya no es el acreedor».

Respecto a la liquidación de la deuda, a la plataforma le gusta que a partir de ahora los bancos sólo puedan aplicar comisiones en los cinco primeros años de vida de la hipoteca. Así, podrán optar por cobrar un máximo del 0,15% durante los cinco primeros años o del 0,25% en los tres primeros.

Además, si el usuario quiere trasladar la hipoteca a otro banco con un contrato a tipo fijo, sólo podrán cobrarle una comisión máxima del 0,15% en los tres primeros años; si han transcurrido más de tres años, estará prohibido aplicarle comisión alguna.

Pero en las hipotecas fijas, cuando el usuario quiera amortizar total o parcialmente el préstamo, las entidades también tienen la posibilidad de aplicar una comisión por riesgo de interés de hasta el 2% en los diez primeros años y del 1,5% después. Porcentajes «excesivos».

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