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El TS impide los desahucios con menos de 12 cuotas impagadas

Firma hipoteca

La firma de una hipoteca es un momento importante (BBVA)

En línea con lo dictaminado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El Tribunal Supremo ha instado este miércoles a aplicar la recién aprobada ley de Contratos del Crédito Inmobiliario (LCCI) para decidir sobre la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de un préstamo, lo que en la práctica impedirá desahucios con menos de doce cuotas impagadas.

La llamada «ley hipotecaria», que entró en vigor el pasado mes de junio, prevé, entre otras medidas, que el banco solo podrá comenzar el procedimiento de desahucio si hay doce cuotas impagadas o el 3% del capital de la hipoteca en la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del mismo.

Lo que ha hecho este miércoles el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha sido notificar la sentencia, acordada por unanimidad, en la que se pronuncia acerca de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, en línea con lo resuelto en su día por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

En aplicación de los criterios facilitados por el TJUE -en su sentencia de 26 de marzo de 2019 y los autos de 3 de julio de 2019- la Sala entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco). De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato.

Ahora bien, esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.

Para evitar estas consecuencias, el TJUE ha admitido que la cláusula abusiva se sustituya por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, en referencia al artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su redacción del año 2013. No obstante, la Sala considera más lógico, en el momento actual, tener en cuenta la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor.

Se trata de una interpretación casuística en la que habrá que ver cuántas mensualidades se han dejado de pagar en relación con la vida del contrato y las posibilidades de reacción del consumidor.

Por último, la Sala facilita las siguientes orientaciones para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

1.- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

2.- Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.

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