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El Congreso aprueba la reforma de la Ley Hipotecaria

Nadia Calviño

La ministra de Economía y Empresa, Nadia Calviño, compareció el miércoles ante la Comisión de Economía del Congreso de los Diputados

ADICAE considera que «no solucionará los gravísimos problemas de la burbuja inmobiliaria»

La nueva ley hipotecaria ha sido aprobada este jueves en el Congreso de los Diputados.

En líneas generales, la Asociación de Usuarios de Bancos Cajas y Seguros (ADICAE), considera que el texto aprobado hoy mejora sensiblemente el proyecto inicial presentado por el ex ministro de Economía Luis de Guindos hace más de un año.

Para los miembros de esta asociación es importante que las enmiendas «probanca» que quería incluir el Senado no hayan sido aprobadas: no se ha aprobado el aumento de las comisiones por amortización anticipada, ni tampoco se ha librado a los bancos de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), lo que consideran beneficioso para el consumidor.

Pero incluso con estas mejoras, a juicio de Adicae la nueva ley hipotecaria se queda corta en la protección al consumidor -objetivo de la ‘reforma’- porque «no evitará nuevos abusos de la banca en materia hipotecaria».

En líneas generales la ley no ha corregido aspectos que favorecían a las entidades financieras como reorientar el mercado hacia las hipotecas a tipo fijo y lo que es más peligroso, «las engañosas y fraudulentas hipotecas a tipo mixto». Tampoco acaba con la especulación «por lo que los fondos buitre podrán seguir campando a sus anchas aprovechándose de la crisis económica».

En este sentido, opinan que no se ha producido el cambio radical que necesitaba la norma para evitar fraudes y defender a los consumidores, especialmente a los más desfavorecidos.

Respecto a los desahucios, ADICAE considera ridículo el aumento de 9 a 12 cuotas impagadas (o el 3% del préstamo) para considerar vencida la hipoteca y ejecutarla, sin que el Código de Buenas Prácticas y otras medidas pongan fin a esta situación. La asociación quería que este porcentaje se asemejase al de Alemania (10%), Italia (12,5%) o Francia (20%).

En concreto, la nueva regulación establece que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido 9 impagos mensuales, o el 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Para la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de 12 cuotas mensuales impagadas.

Por otra parte, con la reforma de la Ley Hipotecaria se abaratan las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. Asimismo, anula la comisión a partir del tercer año en la conversión de tipo variable a fijo, y rebaja los gastos de aranceles y notaría.

Especifica que, durante los 10 días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. El objetivo es que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación contratada, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, al mismo tiempo que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y aumenta su transparencia.

Los notarios serán quienes presten asesoramiento imparcial y gratuito a los ciudadanos durante los diez días previos a la firma de su hipoteca. El ciudadano deberá comunicar a la entidad financiera el nombre del notario que haya elegido para que le remitan, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con su préstamo. El notario verificará que el banco ha entregado toda la documentación y se reunirá con el consumidor para resolver sus dudas y explicarle los aspectos más relevantes del préstamo. Finalmente se dejará constancia escrita de todo ello en un acta notarial que será gratuita.

La nueva ley prohíbe «las cláusulas suelo» y clarifica el reparto de gastos, de los cuales la mayor parte (notaría, registro y gestión) recaen sobre los bancos. La tasación del inmueble la seguirá pagando el consumidor. Recientemente, el Tribunal Supremo se pronunció sobre el reparto de estos gastos.

Además, si así lo acuerdan las partes la dación en pago será voluntaria, con lo que si el cliente no puede seguir haciendo frente al pago de la hipoteca el banco se quedará con la casa.

Sin embargo, según los responsables de Adicae, las entidades aún pueden «volver a las andadas» con la libertad que la nueva regulación les otorga sobre los productos vinculados y el cobro de comisiones, desde la de apertura a la de amortización, donde en las hipotecas a tipo fijo son mucho más caras que las variables.

De acuerdo a la ley, el cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito. El banco no podrá cobrar comisión o gasto alguno por estudiar y aprobar en su caso estos documentos. En definitiva, está prohibido vender productos «asociados» a la hipoteca con los que los bancos se aseguraban el cobro de los mismos. Las entidades prestatarias facilitarán al posible hipotecado dos presupuestos del crédito, uno con seguros y otro sin ellos.

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario traspone la Directiva europea 2014/17 y está lista para su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y no entrará en vigor hasta dentro de tres meses para dar tiempo a las entidades financieras a adaptarse a la legislación.

Para paliar este retraso una disposición adicional establece que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La Ley nace con el objetivo de reforzar las garantías para los consumidores y evitar en todo lo posible la ejecución judicial de este tipo de préstamos y la consiguiente pérdida de la vivienda.

En este sentido, es importante resaltar que los porcentajes establecidos en los supuestos de reembolso o amortización anticipada, total o parcial, en los contratos de préstamos a tipo fijo, pasan al 4% del capital reembolsado anticipadamente en caso de reembolso, amortización anticipada total o parcial durante los 10 primeros años; y al 3% a partir de este periodo hasta el final de vida del préstamo. 

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